Проверка тапу и документов перед продажей дома

При подготовке к продаже вашего дома в Бодруме или Миласе проверьте информацию о праве собственности и недвижимости до публикации объявления. Полезно собрать в одном файле информацию о статусе собственности, правах на использование и текущих характеристиках дома, чтобы правильно ответить на вопросы покупателя.

Эта подготовка помогает провести анализ цены на основе правильной информации и своевременно выявить вопросы, которые могут повлиять на график продажи.

Сравните информацию в кадастре с вашей недвижимостью

Проверьте актуальные данные о владельцах, долях, районе и квартале, а также номер участка и, если есть, номер независимого помещения в актуальной кадастровой записи. Также запишите, как недвижимость классифицируется: как зарегистрированное право собственности на отдельный объект (kat mulkiyeti), право на будущий объект в здании (kat irtifaki) или земельный участок.

Вы можете просмотреть свою кадастровую запись и записи о недвижимости через систему Web Tapu TKGM. Не ограничивайтесь фотографией кадастрового свидетельства, полученного много лет назад; действуйте на основе актуальной записи.

Например, не путайте номер двери виллы в комплексе в Ялыкаваке с номером независимого помещения в кадастре. Убедитесь, что дом, представленный в объявлении, соответствует разделу в кадастре и проекте.

Также отдельно оцените информацию о площади. Не указывайте в объявлении площадь участка как чистую полезную площадь дома или только размер принадлежащего вам сада. Определите, на каком документе или измерении основаны чистая площадь, брутто-площадь и доля земельного участка.

Изучите ипотеку, арест, ограничения и другие записи

Записи в кадастре, такие как ограничения, декларации, ипотеки, аресты и сервитуты, вместе называются "обременениями". Вы можете получить информацию об этих записях через Web Tapu.

Когда вы видите запись, не ограничивайтесь только ее названием. Уточните, как это влияет на продажу, нужно ли ее отменить и кто будет проводить необходимые процедуры: кадастровое управление, соответствующее учреждение или ваш адвокат. Разные записи могут иметь разные юридические последствия.

Если есть ипотека, связанная с кредитом, получите информацию о текущем долге и процессе закрытия в банке. Отслеживайте снятие записи об ипотеке в кадастре как отдельные этапы после погашения долга; подтвердите, что процесс снятия завершен, по актуальной записи.

Не давайте покупателю неподтвержденную информацию, такую как точная дата сделки или "в кадастре нет ограничений", пока эта подготовка не будет завершена.

Определите объем продажи в случае долевой или наследственной собственности

Если есть несколько владельцев, заранее уточните, будет ли продаваться вся недвижимость или только определенная доля. Проверьте актуальный тип собственности, список владельцев и кто будет участвовать в сделке.

В случае наследственного дома узнайте, на чье имя оформлена кадастровая запись и какие процедуры передачи или представительства необходимо завершить до продажи. Обсудите с вашим адвокатом, возникнут ли вопросы, такие как право преимущественной покупки, при продаже доли.

Например, согласование цены на наследственную собственность в Миласе — это лишь часть подготовки. Также необходимо определить, кто будет участвовать в подписании, нужна ли доверенность и какие процедуры необходимо завершить.

Уточните условия передачи в случае арендуемого дома

Если в доме есть арендатор, добавьте в файл договора аренды, актуальную арендную плату, информацию о залоге и дополнительные соглашения, если таковые имеются. Запланируйте показы заранее с арендатором.

Не предполагайте, что продажа автоматически прекратит договор аренды. Согласно статье 310 Турецкого обязательственного кодекса, при смене владельца новый владелец становится стороной договора аренды.

Например, для покупателя, который хочет купить арендованный дом в Гюндоане и сразу же переехать, важно текущее состояние использования. Прежде чем обещать передачу свободного от жильцов дома, проверьте, возможно ли это юридически и фактически. Не представляйте ожидание устного освобождения как окончательную дату передачи.

Если продажа будет осуществляться по доверенности, проверьте объем полномочий

Если кто-то другой будет проводить кадастровые процедуры, заранее проверьте у кадастрового управления или юриста, подходит ли доверенность для запланированной продажи. Важно подготовить полномочия, которые точно описывают недвижимость и проводимые процедуры.

Отдельно оцените полномочия, необходимые для проведения сделок и получения суммы продажи или банковских операций. Не предполагайте, что доверенность, используемая в кадастре, также охватывает операции, требуемые банком; уточните это с банком.

Если вы владелец недвижимости, проживающий за пределами Турции, узнайте условия оформления, заверения и перевода документа на этапе подготовки. Вы также можете ознакомиться с нашим руководством по продаже для иностранных владельцев , которое более подробно рассматривает этот вопрос.

Подтвердите текущее состояние здания и права на использование

Проверьте соответствующие документы, такие как разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и утвержденный проект, вместе с кадастровой записью. Определите, есть ли разница между состоянием текущего дома и данными в документах.

Особенно уточните следующие вопросы:

• Застекленный балкон, дополнительная комната, бассейн или вспомогательные помещения.
• Документы, на основании которых осуществляется использование сада, парковки и склада.
• Условия использования общих площадей и в плане управления комплексом.
• Известные проблемы с влажностью, утечками, неисправностями в системах или другими проблемами со зданием.

Например, если считается, что сад перед виллой в Гюмюшлюке принадлежит только этому дому, проверьте основание этого использования через кадастр, проект и план управления. Утверждение "частный сад" в описании объявления должно основываться на проверяемой информации.

Добавьте в файл известные проблемы, проведенные ремонты и, если есть, сервисные документы. Если есть подозрение на структурную проблему, получите оценку от соответствующего специалиста.

Подготовьте файл для продажи

Следующий список предназначен для создания информационного файла перед продажей; это не является фиксированным списком официальных документов для каждой сделки:

Информация или документ Для чего проверяется? Актуальная кадастровая запись и информация о владельцах Подтверждение недвижимости и статуса собственности Ограничения, декларации, ипотеки и другие записи Определение условий, которые могут повлиять на продажу Соответствующие строительные документы и проект Сравнение текущего состояния дома с документами План управления и документы о праве использования Уточнение условий использования сада, парковки и общих площадей Договор аренды и приложения, если есть Оценка состояния аренды и передачи Доверенность, если есть Проверка полномочий представителя и процедуры Записи о ремонтах и технических проверках Уточнение известных проблем и проведенных работ

Обсудите с вашим консультантом недостающие или требующие разъяснения вопросы; уточните юридические вопросы с вашим адвокатом, а технические вопросы с соответствующим специалистом. Таким образом, вы сможете перейти к этапу ценообразования и маркетинга с более надежной информацией.

Вы можете ознакомиться с другими этапами продажи от подготовки до передачи ключей в Как продать дом в Бодруме и Миласе? Пошаговое руководство для продавцов .