Ev Satmadan Önce Tapu ve Mülk Bilgileri Nasıl Kontrol Edilir?

Bodrum veya Milas’taki evinizi satmaya hazırlanırken tapu ve mülk bilgilerini ilan yayımlanmadan önce gözden geçirin. Alıcının sorularına doğru yanıt verebilmek için mülkiyet durumunu, kullanım haklarını ve evin mevcut özelliklerini aynı dosyada toplamak yararlıdır.

Bu hazırlık, fiyat çalışmasının doğru bilgilerle yapılmasına ve satış takvimini etkileyebilecek konuların erken fark edilmesine yardımcı olur.

Tapudaki bilgileri mülkünüzle karşılaştırın

Güncel tapu kaydında malik bilgilerini, hisse oranlarını, ilçe ve mahalleyi, ada ve parseli, varsa bağımsız bölüm numarasını kontrol edin. Taşınmazın niteliğini ve kat mülkiyeti, kat irtifakı ya da arsa kaydı olarak nasıl göründüğünü de dosyanıza not edin.

TKGM’nin Web Tapu sistemi üzerinden tapu kaydınızı ve taşınmaz üzerindeki kayıtları inceleyebilirsiniz.[^1] Yıllar önce alınmış bir tapu senedinin fotoğrafıyla yetinmeyin; güncel kayıt üzerinden ilerleyin.

Örneğin Yalıkavak’ta bir site içindeki villanın kapı numarasıyla tapudaki bağımsız bölüm numarasını birbirine karıştırmamak gerekir. İlanda tanıtılan ev ile tapu ve projedeki bölümün eşleştiğini doğrulatın.

Alan bilgilerini de ayrı değerlendirin. Tapudaki parsel yüzölçümünü doğrudan evin net kullanım alanı veya yalnızca size ait bahçe büyüklüğü olarak ilana yazmayın. Net alan, brüt alan ve arsa payının hangi belgeye veya ölçüme dayandığını belirleyin.

İpotek, haciz, şerh ve diğer kayıtları inceleyin

Tapudaki şerh, beyan, ipotek, haciz ve irtifak gibi kayıtlar birlikte “takyidat” olarak anılır. Web Tapu üzerinden bu kayıtlar hakkında bilgi edinilebilir.[^1]

Bir kayıt gördüğünüzde yalnızca adını not etmekle kalmayın. Satışı nasıl etkilediğini, kaldırılması gerekip gerekmediğini ve gerekli işlemlerin kim tarafından yürütüleceğini tapu müdürlüğü, ilgili kurum veya avukatınızla netleştirin. Farklı kayıtlar farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Krediye bağlı bir ipotek varsa bankadan güncel borç ve kapama süreci hakkında bilgi alın. Borcun ödenmesiyle tapudaki ipotek kaydının kaldırılmasını ayrı aşamalar olarak takip edin; terkin işleminin tamamlandığını güncel kayıttan doğrulayın.[^2]

Bu hazırlık tamamlanmadan alıcıya kesin işlem tarihi veya “tapuda hiçbir kısıtlama yok” gibi doğrulanmamış bilgiler vermeyin.

Hisseli veya miras kalan mülkte satış kapsamını belirleyin

Birden fazla malik varsa taşınmazın tamamının mı, yalnızca belirli bir payın mı satışa sunulacağını baştan netleştirin. Güncel mülkiyet türünü, malik listesini ve işlemde kimlerin yer alacağını kontrol ettirin.

Miras kalan bir evde, tapu kaydının kimin adına olduğunu ve satış öncesinde tamamlanması gereken intikal ya da temsil işlemlerini öğrenin. Hisse satışında önalım gibi konuların gündeme gelip gelmediğini avukatınızla değerlendirin.

Örneğin Milas’ta aileden kalan bir mülk için fiyat konusunda anlaşmak hazırlığın yalnızca bir bölümüdür. İmzaya katılacak kişileri, vekâlet ihtiyacını ve tamamlanacak işlemleri de belirlemek gerekir.

Kiracılı evde teslim koşullarını açıklığa kavuşturun

Evde kiracı varsa kira sözleşmesini, güncel kira bedelini, depozito bilgisini ve varsa ek anlaşmaları satış dosyanıza ekleyin. Gösterimleri kiracıyla önceden planlayın.

Satışın kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdireceğini varsaymayın. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.[^3]

Örneğin Gündoğan’daki kiracılı bir evi satın alıp hemen taşınmak isteyen alıcı için mevcut kullanım durumu önemlidir. Boş teslim sözü vermeden önce teslimin hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığını kontrol ettirin. Sözlü bir tahliye beklentisini kesin teslim tarihi olarak sunmayın.

Vekâletle satış yapılacaksa yetki kapsamını kontrol ettirin

Tapu işlemini başka biri yürütecekse vekâletnamenin planlanan satış için uygunluğunu önceden tapu müdürlüğüne veya işlemi hazırlayan hukukçuya kontrol ettirin. Taşınmazı ve yapılacak işlemleri doğru tarif eden bir yetkilendirme hazırlanması önemlidir.

Satış işlemleriyle satış bedelinin tahsili veya banka işlemleri için gereken yetkileri ayrı ayrı değerlendirin. Tapuda kullanılacak vekâletnamenin bankanın istediği işlemleri de kapsadığını varsaymayın; banka ile ayrıca teyit edin.

Türkiye dışında yaşayan bir ev sahibiyseniz belgenin düzenlenme, onay ve tercüme koşullarını hazırlık aşamasında öğrenin. Bu konuyu daha ayrıntılı ele alan yabancı ev sahipleri için satış rehberimizi de inceleyebilirsiniz.

Yapının mevcut durumunu ve kullanım haklarını doğrulayın

Tapu kaydıyla birlikte belediyedeki yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve onaylı proje gibi ilgili belgeleri inceletin. Mevcut ev ile belgelerdeki durum arasında fark olup olmadığını belirleyin.

Özellikle şu konuları netleştirin:

• Sonradan kapatılmış balkon, ek oda, havuz veya müştemilat.
• Bahçe, otopark ve depo kullanımının dayandığı belgeler.
• Ortak alanlar ve site yönetim planındaki kullanım koşulları.
• Bilinen rutubet, su sızıntısı, tesisat arızası veya diğer yapı sorunları.

Örneğin Gümüşlük’te bir villanın önündeki bahçenin yalnızca o eve ait olduğu düşünülüyorsa bu kullanımın dayanağını tapu, proje ve yönetim planı üzerinden kontrol ettirin. İlan açıklamasındaki “özel bahçe” ifadesi doğrulanabilir bilgiye dayanmalıdır.

Bilinen sorunları, yapılan onarımları ve varsa servis belgelerini dosyaya ekleyin. Yapısal bir sorun şüphesi varsa ilgili uzmandan değerlendirme alın.

Satış dosyanızı hazırlayın

Aşağıdaki liste, satış öncesi bilgi dosyanızı oluşturmak içindir; her işlem için geçerli sabit bir resmî evrak listesi değildir:

Bilgi veya belge Ne için kontrol edilir? Güncel tapu kaydı ve malik bilgileri Satışa konu taşınmazı ve mülkiyet durumunu doğrulamak Şerh, beyan, ipotek ve diğer kayıtlar Satışı etkileyebilecek koşulları belirlemek İlgili yapı belgeleri ve proje Evin mevcut durumunu belgelerle karşılaştırmak Yönetim planı ve kullanım belgeleri Bahçe, otopark ve ortak alan koşullarını açıklamak Varsa kira sözleşmesi ve ekleri Kiracılık ve teslim durumunu değerlendirmek Varsa vekâletname Temsil ve işlem yetkilerini kontrol ettirmek Onarım ve teknik inceleme kayıtları Bilinen sorunları ve yapılan çalışmaları açıklamak

Eksik veya açıklama gerektiren konuları danışmanınızla paylaşın; hukuki konuları avukatınızla, teknik konuları ilgili uzmanla netleştirin. Böylece fiyatlandırma ve pazarlama aşamasına daha sağlam bilgilerle geçebilirsiniz.

Satışın diğer aşamalarını hazırlıktan anahtar teslimine kadar Bodrum ve Milas’ta Ev Nasıl Satılır? Adım Adım Satıcı Rehberi inceleyebilirsiniz.