Vor dem Hausverkauf: Tapu und Immobilienunterlagen prüfen

Wenn Sie sich darauf vorbereiten, Ihr Haus in Bodrum oder Milas zu verkaufen, überprüfen Sie die Grundbuch- und Immobilieninformationen, bevor die Anzeige veröffentlicht wird. Es ist hilfreich, den Eigentumsstatus, die Nutzungsrechte und die aktuellen Eigenschaften des Hauses in einer Datei zusammenzufassen, um die Fragen des Käufers korrekt beantworten zu können.

Diese Vorbereitung hilft, die Preisermittlung mit korrekten Informationen durchzuführen und frühzeitig auf Themen aufmerksam zu werden, die den Verkaufszeitplan beeinflussen könnten.

Vergleichen Sie die Informationen im Grundbuch mit Ihrer Immobilie

Überprüfen Sie die Eigentümerinformationen, die Anteilsquoten, den Bezirk und die Nachbarschaft, die Insel und das Grundstück sowie, falls vorhanden, die Nummer des unabhängigen Abschnitts im aktuellen Grundbuch. Notieren Sie auch, wie die Immobilie im Hinblick auf ihre Art und den Wohnungseigentum, das Wohnungsrecht oder die Grundstücksregistrierung erscheint.

Sie können Ihre Grundbuchaufzeichnungen und die Eintragungen über die Immobilie über das Web Tapu-System der TKGM einsehen.[^1] Geben Sie sich nicht mit einem Foto eines vor Jahren erhaltenen Grundbuchauszugs zufrieden; arbeiten Sie mit den aktuellen Aufzeichnungen.

Zum Beispiel sollte die Türnummer einer Villa in einer Anlage in Yalikavak nicht mit der Nummer des unabhängigen Abschnitts im Grundbuch verwechselt werden. Bestätigen Sie, dass das in der Anzeige beworbene Haus mit dem Abschnitt im Grundbuch und im Projekt übereinstimmt.

Bewerten Sie auch die Flächeninformationen separat. Schreiben Sie die im Grundbuch angegebene Grundstücksfläche nicht direkt als die Netto-Nutzfläche des Hauses oder nur als die Größe des Ihnen gehörenden Gartens in die Anzeige. Bestimmen Sie, auf welches Dokument oder welche Messung sich die Nettofläche, die Bruttofläche und der Grundstücksanteil stützen.

Überprüfen Sie Hypotheken, Pfandrechte, Vermerke und andere Eintragungen

Einträge im Grundbuch wie Vermerke, Erklärungen, Hypotheken, Pfandrechte und Dienstbarkeiten werden zusammen als „Lasten“ bezeichnet. Informationen über diese Eintragungen können über das Web Tapu eingeholt werden.[^1]

Wenn Sie einen Eintrag sehen, notieren Sie nicht nur den Namen. Klären Sie mit dem Grundbuchamt, der zuständigen Behörde oder Ihrem Anwalt, wie sich der Eintrag auf den Verkauf auswirkt, ob er entfernt werden muss und wer die erforderlichen Verfahren durchführen wird. Verschiedene Eintragungen können unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben.

Wenn eine hypothekarisch gesicherte Schuld besteht, holen Sie Informationen über den aktuellen Schuldenstand und den Abwicklungsprozess von der Bank ein. Verfolgen Sie die Löschung des Hypothekeneintrags im Grundbuch als separate Schritte nach der Begleichung der Schuld; bestätigen Sie anhand der aktuellen Aufzeichnungen, dass der Löschvorgang abgeschlossen ist.[^2]

Geben Sie dem Käufer keine unbestätigten Informationen wie ein festes Datum für den Abschluss oder „es gibt keine Einschränkungen im Grundbuch“, bevor diese Vorbereitungen abgeschlossen sind.

Bestimmen Sie den Verkaufsumfang bei gemeinschaftlichem oder vererbtem Eigentum

Wenn es mehrere Eigentümer gibt, klären Sie von Anfang an, ob die gesamte Immobilie oder nur ein bestimmter Anteil zum Verkauf angeboten wird. Lassen Sie den aktuellen Eigentumstyp, die Eigentümerliste und die an der Transaktion beteiligten Personen überprüfen.

Bei einem geerbten Haus erfahren Sie, auf wessen Namen der Grundbucheintrag lautet und welche Übertragungs- oder Vertretungsverfahren vor dem Verkauf abgeschlossen werden müssen. Besprechen Sie mit Ihrem Anwalt, ob Themen wie ein Vorkaufsrecht bei der Anteilsveräußerung relevant sind.

Zum Beispiel ist die Einigung über den Preis für ein geerbtes Grundstück in Milas nur ein Teil der Vorbereitung. Es müssen auch die Personen, die an der Unterschrift teilnehmen, der Bedarf an Vollmachten und die abzuschließenden Verfahren festgelegt werden.

Klärung der Übergabebedingungen bei vermieteten Immobilien

Wenn im Haus ein Mieter wohnt, fügen Sie den Mietvertrag, den aktuellen Mietpreis, Informationen zur Kaution und gegebenenfalls zusätzliche Vereinbarungen zu Ihrer Verkaufsakte hinzu. Planen Sie die Besichtigungen im Voraus mit dem Mieter.

Gehen Sie nicht davon aus, dass der Verkauf den Mietvertrag automatisch beendet. Nach Artikel 310 des Türkischen Schuldrechts wird der neue Eigentümer, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt, Partei des Mietvertrags.[^3]

Für einen Käufer, der ein vermietetes Haus in Gundogan kaufen und sofort einziehen möchte, ist der aktuelle Nutzungsstatus wichtig. Überprüfen Sie, ob die Übergabe rechtlich und tatsächlich möglich ist, bevor Sie eine leere Übergabe zusichern. Stellen Sie keine mündliche Räumungserwartung als festen Übergabetermin dar.

Überprüfen Sie den Umfang der Vollmacht, wenn der Verkauf durch einen Bevollmächtigten erfolgt

Wenn eine andere Person die Grundbuchtransaktion durchführt, lassen Sie die Eignung der Vollmacht für den geplanten Verkauf im Voraus beim Grundbuchamt oder bei dem die Transaktion vorbereitenden Juristen überprüfen. Es ist wichtig, eine Vollmacht zu erstellen, die die Immobilie und die durchzuführenden Verfahren korrekt beschreibt.

Bewerten Sie die erforderlichen Befugnisse für die Verkaufsabwicklung oder die Einziehung des Verkaufspreises oder Bankgeschäfte separat. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Vollmacht, die im Grundbuch verwendet wird, auch die von der Bank geforderten Verfahren abdeckt; bestätigen Sie dies zusätzlich mit der Bank.

Wenn Sie als Eigentümer außerhalb der Türkei leben, erfahren Sie in der Vorbereitungsphase die Bedingungen für die Ausstellung, Genehmigung und Übersetzung des Dokuments. Sie können auch unseren Verkäuferleitfaden für ausländische Eigentümer einsehen, der dieses Thema ausführlicher behandelt.

Bestätigen Sie den aktuellen Zustand des Gebäudes und die Nutzungsrechte

Lassen Sie die relevanten Dokumente wie die Baugenehmigung, die Nutzungsgenehmigung und den genehmigten Plan zusammen mit dem Grundbuch überprüfen. Bestimmen Sie, ob es Unterschiede zwischen dem aktuellen Zustand des Hauses und den Dokumenten gibt.

Klärung insbesondere der folgenden Punkte:

• Nachträglich geschlossene Balkone, zusätzliche Zimmer, Pools oder Nebengebäude.
• Dokumente, die die Nutzung des Gartens, des Parkplatzes und des Lagers belegen.
• Nutzungsbedingungen für Gemeinschaftsflächen und im Verwaltungsplan.
• Bekannte Feuchtigkeit, Wasserschäden, Installationsfehler oder andere Bauprobleme.

Wenn beispielsweise angenommen wird, dass der Garten vor einer Villa in Gumusluk nur zu diesem Haus gehört, überprüfen Sie die Grundlage dieser Nutzung anhand des Grundbuchs, des Plans und des Verwaltungsplans. Die Aussage „privater Garten“ in der Anzeige sollte auf überprüfbaren Informationen basieren.

Fügen Sie bekannte Probleme, durchgeführte Reparaturen und gegebenenfalls Serviceunterlagen zur Akte hinzu. Wenn der Verdacht auf ein strukturelles Problem besteht, lassen Sie eine Bewertung von einem entsprechenden Experten durchführen.

Bereiten Sie Ihre Verkaufsakte vor

Die folgende Liste dient dazu, Ihre Informationsakte vor dem Verkauf zu erstellen; sie ist kein festes Dokumentenverzeichnis für jede Transaktion:

Information oder Dokument Wozu wird es überprüft? Aktueller Grundbuchauszug und Eigentümerinformationen Bestätigung der zum Verkauf stehenden Immobilie und des Eigentumsstatus Vermerke, Erklärungen, Hypotheken und andere Eintragungen Bestimmung der Bedingungen, die den Verkauf beeinflussen könnten Relevante Bauunterlagen und Plan Vergleich des aktuellen Zustands des Hauses mit den Dokumenten Verwaltungsplan und Nutzungsunterlagen Erklärung der Bedingungen für Garten, Parkplatz und Gemeinschaftsflächen Gegebenenfalls Mietvertrag und Anhänge Bewertung des Mietverhältnisses und des Übergabestatus Gegebenenfalls Vollmacht Überprüfung der Vertretungs- und Transaktionsbefugnisse Reparatur- und technische Prüfprotokolle Erklärung bekannter Probleme und durchgeführter Arbeiten

Teilen Sie fehlende oder erklärungsbedürftige Themen mit Ihrem Berater; klären Sie rechtliche Fragen mit Ihrem Anwalt und technische Fragen mit dem entsprechenden Experten. So können Sie mit solideren Informationen in die Preisgestaltung und Vermarktungsphase übergehen.

Die weiteren Phasen des Verkaufs, von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe, können Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Verkäuferleitfaden für den Verkauf von Immobilien in Bodrum und Milas einsehen.