Как рассчитать чистую выручку от продажи дома в Турции

При продаже вашего дома в Бодруме или Миласе важно учитывать не только согласованную цену, но и сумму, которую вы сможете использовать после продажи. Расходы на регистрацию, вознаграждение агента, закрытие кредита и налоги могут изменить этот бюджет.

Например, если вы продаете свой дом в Ялыкаваке и собираетесь купить другое жилье, не формируйте свой новый бюджет только на основе суммы продажи. Сначала вычтите связанные с продажей платежи, а затем определите, когда оставшиеся деньги будут доступны.

Отделите чистую сумму продажи от прибыли

В этом руководстве чистая сумма продажи обозначает бюджет, который вы сможете использовать после вычитания ваших расходов и долгов, которые необходимо погасить из дохода от продажи.

Доступный чистый бюджет = Сумма продажи − Расходы продавца − Погашаемые долги − Сумма, отложенная на возможные налоги

Этот расчет не равен прибыли, полученной от ваших инвестиций, или налогооблагаемой прибыли. Сумма, которую вы заплатили в прошлом, не является повторным платежом из сегодняшнего дохода от продажи. Однако она имеет отдельное значение в расчете прибыли и налога.

Предварительно оплаченные подготовительные расходы учитывайте в общей стоимости продажи только один раз. При расчете оставшихся средств на вашем счете после дня продажи не вычитайте эти расходы повторно, как будто они должны быть оплачены снова.

Определите свою долю в расходах на регистрацию и операции

Отдельно учитывайте сбор за регистрацию и другие операционные расходы. Согласно разъяснению GIB, при обычной купле-продаже недвижимости сбор за регистрацию рассчитывается отдельно для покупателя и продавца в размере 20 промилле, то есть 2%. В расчетной базе, не ниже кадастровой стоимости, принимается фактическая сумма передачи.[^1]

Укажите в вашем бюджете фактически понесенные вами расходы. Если между сторонами есть соглашение о покрытии расходов, уточните это в письменной форме. Распределение платежей не отменяет законных обязательств по уплате сбора и необходимости декларирования фактической суммы.

В зависимости от условий сделки могут возникнуть дополнительные сборы регистрационного управления, доверенность, перевод или другие документы. Узнайте актуальные суммы в соответствующем учреждении; не объединяйте все в одну сумму "расходов на регистрацию".

Учитывайте вознаграждение агента с учетом налогов

Согласуйте с вашим консультантом процент или сумму сбора, основы расчета и время оплаты заранее. Также уточните, включен ли НДС в указанную сумму.

Запишите в таблице бюджета общую сумму, которую вы должны будете оплатить. Если для маркетинга, фотографии или другой услуги была согласована отдельная оплата, добавьте эту сумму. Не учитывайте повторно расходы, которые уже включены в объем услуг.

Узнайте сумму полного погашения кредита в банке

Если на вашем доме есть ипотека, связанная с кредитом, получите актуальную сумму закрытия в банке за день, близкий к дате продажи. Не полагайтесь только на общую сумму оставшихся платежей или сумму основного долга, видимую в мобильном банкинге.

Оцените основную сумму, которую необходимо погасить из дохода от продажи, а также проценты и возможные штрафы за досрочное погашение. Если общая сумма закрытия, предоставленная банком, включает эти статьи, не добавляйте эти же расходы в таблицу повторно.

Например, для владельца дома в Гюндоане, который продает свой дом, погасив кредит, важно, чтобы оставшийся бюджет был рассчитан после вычета платежа по долгу из суммы продажи. Также уточните график снятия ипотеки и платежей вместе с планом продажи.

Основная сумма кредита уменьшает ваши доступные средства; поэтому она учитывается в расчете бюджета. Не делайте вывод, что это расход, который можно вычесть из налогооблагаемой прибыли. Соответствие налоговым расходам должно оцениваться вашим финансовым консультантом.

Добавьте расходы на подготовку, передачу и переезд

Составьте список расходов на уборку, мелкий ремонт, уход за садом и согласованные маркетинговые расходы. Если вы планируете крупный ремонт, оцените его объем и влияние на план продажи до того, как начнете тратить деньги.

Например, если вы проводите уборку и обслуживание для подготовки вашего дома с садом в Гюмюшлюке к продаже, документируйте эти расходы. Если вам нужно будет переместить мебель, хранить ее или временно разместиться, также укажите эти расходы отдельно в вашем бюджете на жизнь после продажи.

Если есть взносы за обслуживание комплекса и коммунальные счета, которые необходимо закрыть, проверьте эти счета. Указание, какие из этих платежей связаны с процессом продажи, а какие с переездом, упростит отслеживание вашего бюджета.

Проверьте, повлечет ли продажа налоговые последствия

Налоговая ситуация при продаже личной недвижимости зависит от таких факторов, как способ приобретения, дата приобретения, дата продажи и расчет прибыли. Продажа недвижимости, приобретенной за плату, в течение пяти лет может потребовать оценки прироста капитала. В случае безвозмездного приобретения, например, наследства, действуют другие правила; коммерческие продажи оцениваются отдельно.[^2]

Для предварительной оценки налога, который может возникнуть от продажи, вы можете использовать предварительный расчёт налога с финансовым консультантом и уточнить свою налоговую ситуацию с вашим финансовым консультантом. Не используйте результат примерного расчета как окончательную сумму налога. Зарезервируйте сумму с учётом официальных освобождений, индексации и налоговых ставок за год продажи.

Даже если уплата налога приходится на период после продажи, не включайте эту сумму в ваш новый бюджет на жилье. Сумма, отложенная на налог, должна быть отделена от вашего доступного бюджета.

Подготовьте пример таблицы чистого бюджета

Ниже приведенная таблица является гипотетическим примером, показывающим только метод расчета. Консультационный сбор, сумма закрытия кредита и налоговые обязательства не являются актуальными тарифами или реальными клиентскими счетами.

Статья Примерная сумма Общая сумма продажи 10.000.000 TL Доля сбора за регистрацию продавца −200.000 TL Консультационный сбор, предположительно с НДС −240.000 TL Подготовительные расходы −50.000 TL Другие операционные расходы −20.000 TL Общая сумма закрытия кредита, полученная от банка −1.500.000 TL Предполагаемая сумма, отложенная на налог −300.000 TL Доступный чистый бюджет 7.690.000 TL

300.000 TL в этом примере не является результатом рассчитанного налога. В своей таблице укажите сумму, оцененную вашим финансовым консультантом; если налог не возник, укажите ноль.

Эта таблица показывает общую стоимость продажи. Если подготовительные расходы были оплачены заранее, они не должны повторно учитываться в отдельной таблице, отслеживающей денежные потоки в день продажи.

Также планируйте, когда деньги будут доступны

Так же важно знать даты платежей, как и знать чистую сумму. Укажите задаток, платеж по регистрации и, если есть, последующие остаточные платежи в одном календаре.

Если задаток является частью суммы продажи, не добавляйте его снова к общей сумме. При планировании покупки нового жилья или других платежей не рассматривайте еще не полученные суммы как доступные средства.

Обновляйте таблицу чистого бюджета, когда цена продажи или условия предложения изменяются. Для определения начальной цены ознакомьтесь с нашим руководством по определению цены продажи жилья, а для графика платежей и переезда ознакомьтесь с нашим руководством по уточнению ваших целей продажи.

Другие шаги от подготовки продажи до передачи ключей можно найти в нашем руководстве по продаже жилья в Бодруме и Миласе.