Bodrum veya Milas’ta Ev Satışından Kalan Net Tutar Nasıl Hesaplanır?

Bodrum veya Milas’taki evinizi satarken üzerinde anlaşacağınız fiyat kadar, satış sonrasında kullanabileceğiniz tutar da önemlidir. Tapu giderleri, danışmanlık ücreti, varsa kapanacak kredi borcu ve vergi karşılığı bu bütçeyi değiştirir.

Örneğin Yalıkavak’taki evinizi satıp başka bir konut alacaksanız yeni alım bütçenizi yalnızca satış bedeline göre oluşturmayın. Önce satışla bağlantılı ödemeleri çıkarın, ardından kalan paranın hangi tarihte kullanılabilir olacağını belirleyin.

Net satış tutarı ile kazancı ayırın

Bu rehberde net satış tutarı, satış bedelinden size ait giderler ve satış gelirinden kapatılacak borçlar düşüldükten sonra kullanabileceğiniz bütçeyi ifade eder.

Kullanılabilir net bütçe = Satış bedeli − Satıcıya ait giderler − Kapatılacak borçlar − Olası vergi için ayrılan tutar

Bu hesap, yatırımınızdan elde ettiğiniz kârla veya vergiye esas kazançla aynı değildir. Geçmişte ödediğiniz alış bedeli, bugünkü satış gelirinden yeniden çıkacak bir ödeme değildir. Ancak kâr ve vergi hesabında ayrı bir yeri vardır.

Önceden ödediğiniz hazırlık giderlerini toplam satış maliyetinde bir kez gösterin. Satış gününden sonra hesabınızda kalacak parayı hesaplarken bu giderleri yeniden ödenecekmiş gibi ikinci kez düşmeyin.

Tapu ve işlem giderlerinde kendi payınızı belirleyin

Tapu harcı ile diğer işlem giderlerini ayrı kaydedin. GİB’in açıklamasına göre normal gayrimenkul alım satımında tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 olarak hesaplanır. Harç matrahında, emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere gerçek devir bedeli esas alınır.[^1]

Bütçenizde fiilen üstleneceğiniz ödemeleri belirtin. Taraflar arasında giderlerin karşılanmasına ilişkin bir anlaşma varsa bunu yazılı olarak netleştirin. Ödeme paylaşımı, harcın kanuni yükümlülüğünü ve gerçek bedeli beyan etme gereğini ortadan kaldırmaz.

İşlemin koşullarına göre döner sermaye, vekâlet, tercüme veya diğer belge giderleri de doğabilir. Güncel tutarları ilgili kurumdan öğrenin; hepsini tek bir “tapu masrafı” rakamına sıkıştırmayın.

Danışmanlık ücretini vergiler dahil hesaplayın

Danışmanınızla ücretin oranını veya tutarını, hesaplama esasını ve ödeme zamanını baştan belirleyin. Söylenen rakamın KDV dahil olup olmadığını da sorun.

Bütçe tablonuza size düşen toplam ödemeyi yazın. Pazarlama, fotoğraf veya başka bir hizmet için ayrıca ödeme kararlaştırılmışsa bu bedeli de ekleyin. Hizmet kapsamına zaten dahil olan bir gideri ikinci kez saymayın.

Kredi kapama tutarını bankadan öğrenin

Eviniz üzerinde krediye bağlı ipotek varsa satış tarihine yakın bir gün için bankadan güncel kapama tutarı alın. Yalnızca kalan taksit toplamına veya mobil bankacılıkta görünen anapara rakamına dayanmayın.

Satış gelirinden kapatılacak anapara ile varsa faiz ve erken ödeme maliyetini birlikte değerlendirin. Bankanın verdiği toplam kapama tutarı bu kalemleri içeriyorsa aynı maliyetleri tabloya tekrar eklemeyin.

Örneğin Gündoğan’daki evini kredi borcunu kapatarak satacak bir ev sahibi için, satış bedelinden borç ödemesi çıktıktan sonra kalan bütçe önemlidir. İpotek kaldırma ve ödeme takvimini de satış planıyla birlikte netleştirin.

Kredi anaparası, kullanılabilir paranızı azaltır; bu nedenle bütçe hesabında yer alır. Bunun vergiye esas kazançtan indirilebilecek bir gider olduğu sonucuna varmayın. Vergisel giderlerin uygunluğunu mali müşaviriniz değerlendirmelidir.

Hazırlık, teslim ve taşınma giderlerini ekleyin

Temizlik, küçük onarım, bahçe bakımı ve kararlaştırılmış pazarlama giderlerini listeleyin. Büyük bir tadilat düşünüyorsanız harcamayı yapmadan önce kapsamını ve satış planına etkisini değerlendirin.

Örneğin Gümüşlük’teki bahçeli evinizin satışa hazırlanması için bakım ve temizlik yaptırıyorsanız bu ödemeleri belgeleyin. Eşyaları taşıma, depolama veya geçici konaklama ihtiyacı varsa bunları da satış sonrası yaşam bütçenizde ayrı gösterin.

Varsa kapatılacak aidat ve abonelik hesaplarını inceleyin. Bu ödemelerin hangisinin satış işlemiyle, hangisinin taşınmayla ilgili olduğunu not etmek bütçenizi takip etmeyi kolaylaştırır.

Satışın vergi doğurup doğurmayacağını kontrol ettirin

Kişisel bir gayrimenkul satışında vergi durumu; edinme şekli, edinme tarihi, satış tarihi ve kazancın hesabı gibi bilgilere bağlıdır. Bedel karşılığı edinilen taşınmazın beş yıl içinde satılması değer artışı kazancı kapsamında değerlendirmeyi gerektirebilir. Miras gibi karşılıksız edinimlerde farklı hükümler bulunur; ticari nitelikteki satışlar ise ayrıca değerlendirilir.[^2]

Satıştan doğabilecek vergi için değer artış kazancı vergisi hesaplama aracımızı kullanarak ön değerlendirme yapabilir, vergi durumunuzu mali müşavirinizle netleştirebilirsiniz. Araçtaki örnek hesaplama sonucunu kesin vergi tutarı olarak kullanmayın. Satış yılına ait resmi istisna, endeksleme ve vergi tarifesiyle kontrol edilmiş bir hesap üzerinden bütçe ayırın.

Verginin ödemesi satış sonrasına denk gelse bile bu tutarı yeni ev bütçenize dahil etmeyin. Vergi için ayrılan para, harcanabilir bütçenizden ayrı tutulmalıdır.

Örnek bir net bütçe tablosu hazırlayın

Aşağıdaki tablo yalnızca hesap yöntemini gösteren varsayımsal bir örnektir. Danışmanlık bedeli, banka kapama tutarı ve vergi karşılığı güncel tarife veya gerçek müşteri hesabı değildir.

Kalem Örnek tutar Toplam satış bedeli 10.000.000 TL Satıcının tapu harcı payı −200.000 TL Danışmanlık bedeli, KDV dahil varsayım −240.000 TL Hazırlık giderleri −50.000 TL Diğer işlem giderleri −20.000 TL Bankadan alınan toplam kredi kapama tutarı −1.500.000 TL Vergi için ayrılan varsayımsal karşılık −300.000 TL Kullanılabilir net bütçe 7.690.000 TL

Bu örnekteki 300.000 TL vergi karşılığı hesaplanmış bir vergi sonucu değildir. Kendi tablonuzda bu satıra mali müşavirinizin değerlendirdiği tutarı yazın; vergi doğmadığı teyit edilirse sıfır olarak gösterin.

Bu tablo toplam satış maliyetini gösterir. Hazırlık gideri önceden ödendiyse satış günü nakit hareketlerini takip eden ayrı tabloda yeniden ödeme olarak yer almamalıdır.

Paranın ne zaman kullanılabilir olacağını da planlayın

Net tutarı bilmek kadar ödeme tarihlerini bilmek de önemlidir. Kapora, tapudaki ödeme ve varsa sonraki bakiye ödemesini aynı takvimde gösterin.

Kapora satış bedelinin bir parçasıysa toplam bedele tekrar eklemeyin. Yeni ev alımı veya başka bir ödeme için plan yaparken henüz tahsil edilmemiş tutarı kullanılabilir para olarak kabul etmeyin.

Satış fiyatı veya teklif koşulları değiştiğinde net bütçe tablonuzu güncelleyin. Başlangıç fiyatı için [ev satış fiyatını belirleme rehberimizi](Ev_Satis_Fiyati_Bodrum_Milas.md), ödeme ve taşınma takvimi için [satış hedefinizi netleştirme rehberimizi](Ev_Satis_Hedefi_Bodrum_Milas.md) inceleyebilirsiniz.

Satış hazırlığından anahtar teslimine kadar diğer adımları [Bodrum ve Milas’ta ev satış rehberimizde](Bodrum_Milas_Satici_Rehberi.md) bulabilirsiniz.