Satıcı Rehberi

Bodrum veya Milas’taki eviniz için bir alıcıyla anlaştığınızda yalnızca satış bedelini kaydetmek yeterli değildir. Ödemenin aşamaları, tapu devri, evin teslimi ve satışa dahil eşyalar da aynı açıklıkla ele alınmalıdır.

Yazılı hazırlık, tarafların aynı koşulları anlayıp anlamadığını görmesini sağlar. Ancak belgenin hangi hukuki işlem için hazırlandığı ve geçerlilik şartları ayrıca kontrol edilmelidir. Bu rehber, imzaya hazır bir sözleşme şablonu değil, hukukçunuzla ve danışmanınızla birlikte kullanabileceğiniz bir hazırlık listesidir.

Önce belgenin amacını ve gerekli şeklini belirleyin

Teklif özeti, aracılık sözleşmesi, ödeme kaydı, satış vaadi ve resmî satış işlemi farklı amaçlara hizmet eder. Bir belgeye “satış sözleşmesi” yazılması, ona kendiliğinden gereken hukuki niteliği kazandırmaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, taşınmaz satışının ve taşınmaz satış vaadinin geçerliliği için resmî şekil öngörür.[^1] Tarafların kendi aralarında hazırladığı metnin veya mesajlaşmanın bu şartın yerine geçtiğini varsaymayın.

İmza veya para aktarımı öncesinde hukukçunuzdan işleminize uygun belgeyi, düzenlenme şeklini ve doğuracağı sonuçları açıklamasını isteyin. Koşulları kaydetmek, gereken resmî işlemi tamamlamakla aynı aşama değildir.

Tarafları ve satışa konu mülkü doğru tanımlayın

Belge hazırlığında alıcı ve satıcı bilgilerini güncel kayıtlarla karşılaştırın. Mülkün tapu bilgileri, varsa bağımsız bölüm numarası ve satışa konu pay açıkça belirlenmelidir.

Birden fazla malik varsa işlemde kimlerin yer alacağı, temsil söz konusuysa vekâletin kapsamı kontrol edilmelidir. Mülk ile satıcının imza veya tahsil yetkisi birbirinden ayrı incelenmelidir.

Örneğin Milas’ta miras kalan bir evin satışında, aile içinde görüşmeleri yürüten kişi ile tapuda işlem yapacak kişiler farklı olabilir. Belge hazırlığı bu ayrımı açıkça göstermelidir.

Bu aşama için tapu ve mülk bilgilerini kontrol etme rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Satış bedelini ve ödeme aşamalarını açıkça kaydedin

Toplam bedeli, önceden ödenen tutarı ve kalan bakiyeyi aynı hesapta gösterin. Ödemelerin tarihlerini, yöntemini, alıcısını ve varsa tamamlanması gereken koşulları netleştirin.

“Tapuda kalan ödeme yapılacak” gibi bir ifade yerine kalan tutarın ne olduğunu ve ödeme ile devir sürecinin nasıl koordine edileceğini belirleyin. Bankanın veya kullanılacak ödeme sisteminin işlem koşullarını ayrıca teyit edin.

Örneğin Yalıkavak’taki bir ev için satış bedelinin bir bölümü önceden ödenecekse bunun toplam bedelden düşülüp düşülmeyeceği açık olmalıdır. Kredi kullanılacaksa bankaya bağlı aşamaları ve tutar eksik kalırsa öngörülen planı hukukçunuzla değerlendirin.

Bedelin bir kısmının tapu devrinden sonraya bırakılması öneriliyorsa tahsilat güvencesini ayrıca inceletin. Yazılı bir ödeme sözü bulunmasını, tahsilat güvencesiyle eş tutmayın.

Kaporanın ne amaçla verildiğini netleştirin

Günlük dilde “kapora” denilen ödeme her durumda aynı hukuki sonucu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu’nda bağlanma parası ve cayma parası ayrı düzenlenir.[^1]

Bu nedenle şu bilgileri hazırlayın:

• Verilecek veya alınacak tutar.
• Ödeme tarihi ve ödeme yapılacak kişi.
• Ödemenin amacı ve satış bedeliyle ilişkisi.
• Satış tamamlanmazsa nasıl değerlendirileceği.
• İade öngörülüyorsa koşulları ve ödeme zamanı.

“Alıcı vazgeçerse kapora her zaman yanar” veya “satıcı vazgeçerse her durumda iki katını öder” gibi genellemeler yapmayın. Somut belgenin geçerliliği, ödemenin niteliği ve ilgili hükümler birlikte incelenmelidir.

Banka açıklaması veya makbuzda kullanılan bir kelimenin bütün koşulları tek başına belirlediğini de varsaymayın. Ödeme kaydını ilgili belgeyle birlikte saklayın. Danışmana ödeme yapılması planlanıyorsa tahsil yetkisini, paranın kime aktarılacağını ve kaydın nasıl tutulacağını kontrol ettirin.

Tapu ve ev teslimi için ayrı takvim oluşturun

Tapu devri ile anahtar tesliminin hangi tarihlerde yapılacağını ayrı yazın. Teslim sırasında evin boş mu, kiracılı mı veya eşyalarla birlikte mi verileceği açıklansın.

Örneğin Gündoğan’da oturduğu evi satacak bir ev sahibi, devirden sonra taşınmak için süreye ihtiyaç duyabilir. Bu durumda evin o dönemdeki kullanımı, giderlerin paylaşımı ve gecikme halinde uygulanacak koşullar ayrıca belirlenmelidir.

Tapu randevusunun değişmesiyle teslim tarihinin otomatik değişip değişmeyeceğini de açıklığa kavuşturun. “Ay sonunda” gibi belirsiz ifadeler yerine net tarih ve ilgili koşulları kullanın; henüz kesinleşmemiş bir resmî randevuyu kesinleşmiş gibi göstermeyin.

Eşyaları, onarımları ve giderleri ayrı listelere yazın

“Eşyalar dahil” ifadesinin hangi eşyaları kapsadığını belirleyin. Gerekirse oda bazlı liste, adet, ayırt edici özellik ve fotoğraflarla destekleyin.

Örneğin Gümüşlük’te bir evin fotoğraflarında görünen bahçe mobilyaları, beyaz eşyalar ve dekoratif ürünlerin tamamı satışa dahil olmayabilir. Alıcının göreceği liste, bırakılacak eşyalar ile satıcının götüreceklerini açıkça ayırmalıdır.

Teslimden önce yapılması kararlaştırılan onarımlar varsa işin kapsamını, sorumlusunu ve tamamlanma zamanını belirleyin. Bilinen ancak giderilmeyecek sorunları da açıkça kaydedin.

Tapu giderleri, danışmanlık bedeli ve varsa diğer ödemelerin kime ait olacağını netleştirin. Danışmanla ayrı sözleşmedeki hizmet bedeli koşullarını da kontrol edin; satışla ilgili bütün yükümlülüklerin tek belgede çözüldüğünü varsaymayın.

Vazgeçme, gecikme ve gerçekleşmeyen koşulları değerlendirin

Taraflardan birinin karar değiştirmesi, ödeme gecikmesi, kredi kullandırılmaması ve satışa engel bir kayıt ortaya çıkması aynı durumlar değildir. Bunları tek bir “vazgeçme” başlığı altında belirsiz bırakmayın.

Hukukçunuzla şu soruları değerlendirin:

• Hangi koşul hangi tarihe kadar tamamlanmalı?
• Tamamlanmazsa taraflar nasıl bilgilendirilecek?
• Ek süre veya sona erme için nasıl ilerlenmesi öngörülüyor?
• Yapılmış ödemeler nasıl değerlendirilecek?
• Varsa cayma veya ceza hükmü geçerli ve uygulanabilir mi?

“Kapora iade edilmez” gibi bir cümleyi eklemenin her durumda sonuç yaratacağını varsaymayın. Belgenin şekli ve hükümleri, somut işlemle birlikte kontrol edilmelidir.

Teklif koşulları henüz netleşmediyse önce gelen teklifleri karşılaştırma rehberimizi kullanın.

İmza öncesi kontrol listesini tamamlayın

Kontrol başlığı Netleştirilecek bilgi Taraflar ve yetkiler Malik, temsilci, imza ve tahsil yetkisi Mülk Güncel tapu tanımı ve satışa konu bölüm veya pay Bedel Toplam tutar, önceki ödemeler ve kalan bakiye Kapora Amaç, mahsup ve satış gerçekleşmezse değerlendirme Takvim Ödeme, devir ve teslim tarihleri Teslim kapsamı Kullanım durumu, eşyalar ve kararlaştırılmış onarımlar Giderler Tarafların üstleneceği ödemeler Koşullar Kredi, belge veya başka aşamaların tamamlanması Hukuki inceleme Belgenin amacı, gerekli şekli ve hükümleri

Boş bırakılan alanları, birbiriyle çelişen tarihleri ve eksik ekleri tamamlamadan imzalamayın. Nihai metni ve eklerini okuyun, imzalayan kişilerin yetkilerini kontrol ettirin ve imzalı nüshaları ödeme kayıtlarıyla birlikte saklayın.

Sonradan bir koşul değişirse gereken onay ve şekil şartlarını hukukçunuzla kontrol ederek belgeyi güncelleyin. Taraflarda aynı güncel metin bulunsun.

Bu hazırlıktan sonra ödeme ve tapu devrinin koordinasyonuna geçebilirsiniz. Sürecin diğer aşamalarını Bodrum ve Milas’ta ev satış rehberimizde bulabilirsiniz.