Руководство продавца

1. Зафиксируйте задаток письменно

Задаток должен быть уплачен через банк, и между сторонами должен быть подготовлен письменный протокол задатка. Если ранее было заключено только устное соглашение, условия обязательно должны быть оформлены письменно до подачи заявки на регистрацию права собственности.

В протоколе должны содержаться следующие сведения:

• Полный адрес недвижимости и информация о праве собственности

• Общая сумма продажи

• Сумма уплаченного задатка

• Оставшийся баланс продажи

• Дата передачи права собственности

• Способ оплаты и валюта

• Дата передачи ключей

• Мебель и инвентарь, включенные в продажу

• Условия, применяемые в случае отказа одной из сторон

Сумма продажи и задатка должны быть четко указаны в турецких лирах. В исключительных сделках, где иностранный покупатель или сторона, зарегистрированная за границей, участвует в сделке, разрешенной законодательством в иностранной валюте, валюта, применяемый курс и дата курса должны быть указаны письменно. Официальная сумма продажи, заявленная в Управлении по регистрации прав собственности, в любом случае указывается в турецких лирах.

2. Закройте долги по налогу на имущество

Долги по налогу на имущество за предыдущие периоды и текущий год должны быть проверены через муниципалитет. В случае наличия долгов, оплата должна быть завершена до подачи заявки на регистрацию права собственности.

Также следует проверить, соответствуют ли данные о владельце, адресе, независимом разделе и площади, указанные в муниципальных записях, данным в свидетельстве о праве собственности. Если есть расхождения в данных, необходимо внести соответствующие исправления.

3. Получите кадастровую оценку

Необходимо получить кадастровую оценку недвижимости за год продажи, также известную как муниципальная налоговая стоимость по данным муниципалитета, или подтвердить ее через муниципальную систему.

Заявленная в свидетельстве о праве собственности сумма продажи не может быть ниже налоговой стоимости по данным муниципалитета. Однако необходимо заявить не только кадастровую стоимость, но и фактическую сумму продажи, на которой стороны договорились.

Государственная пошлина рассчитывается на основании заявленной в свидетельстве о праве собственности суммы продажи.

4. Проверьте записи о праве собственности

Перед подачей заявки на продажу необходимо проверить актуальные записи о праве собственности, чтобы убедиться, что нет записей, которые могут повлиять на процесс продажи.

Особенно следует проверить следующие записи:

• Ипотека

• Арест

• Предостережение

• Право пользования

• Запись о семейном жилье

• Запись о намерении продажи

• Право на переход или использование

• Другие записи и заявления

Если есть запись, препятствующая продаже, необходимо завершить процесс снятия, обратившись в соответствующий банк, учреждение или к владельцу прав.

Если продаётся весь объект, находящийся в долевой собственности, все владельцы должны участвовать в сделке по продаже или быть представлены действительной доверенностью.

5. Оформите полис DASK на имя покупателя

С 5 сентября 2026 года правила обязательного страхования от землетрясений изменились. Согласно новым правилам, существующий полис DASK на имя продавца прекращает свое действие в день регистрации продажи в свидетельстве о праве собственности и не передается покупателю.

Поэтому покупатель должен оформить новый полис DASK на свое имя до передачи права собственности. Управление по регистрации прав собственности проверяет, есть ли действующий полис на имя покупателя.

Продавец может запросить возврат премии за неиспользованные дни старого полиса у страховой компании или агента после передачи права собственности.

6. Подготовьте необходимые документы для продажи права собственности

Перед подачей заявки через Web Tapu необходимо подготовить следующие документы и информацию:

• Удостоверения личности покупателя и продавца

• Свидетельство о праве собственности или информация о недвижимости

• Информация о кадастровой стоимости

• Полис DASK, оформленный на имя покупателя

• Актуальные номера телефонов сторон

• Информация о сумме продажи и оплате

• Если есть, нотариальная доверенность

Если сделка будет осуществляться через доверенное лицо, в доверенности должно быть четко указано полномочие на продажу недвижимости. Если доверенное лицо также будет получать сумму продажи, необходимо дополнительно проверить, охватывает ли доверенность это полномочие.

Если одна из сторон является иностранцем, необходимо заранее подготовить паспорт, налоговый номер Турции, заверенный переводчик и другие документы, которые могут потребоваться в зависимости от характера сделки.

7. Подайте заявку на продажу через Web Tapu

Заявка на продажу может быть подана продавцом или его уполномоченным представителем через систему Web Tapu.

В заявке должны быть полностью указаны следующие сведения:

• Продаваемая недвижимость

• Личные данные покупателя

• Фактическая сумма продажи

• Контактные данные сторон

• Если есть, доверенность и дополнительные документы

• Управление по регистрации прав собственности, в которое будет отправлена заявка

Управление по регистрации прав собственности проверяет заявку, чтобы убедиться, что нет недостающих документов или препятствующих обстоятельств для продажи. Если заявка одобрена, информация о пошлинах, оборотном капитале и записи о встрече будет отправлена сторонам по SMS.

8. Оплатите государственную пошлину и сбор регистрационного управления

Государственная пошлина рассчитывается на основании заявленной в свидетельстве о праве собственности суммы продажи.

Согласно законодательному распределению:

• Покупатель оплачивает 2% от суммы продажи,

• Продавец оплачивает 2% от суммы продажи

Общая государственная пошлина составляет 4% от суммы продажи. Стороны могут договориться о другом распределении этих расходов между собой.

Кроме государственной пошлины, также оплачивается сбор регистрационного управления. Платежи должны производиться на основании официальной информации о начислениях, отправленной Управлением по регистрации прав собственности.

9. Рассчитайте оставшийся баланс продажи

Оставшийся баланс, который должен быть уплачен при передаче права собственности, должен быть определен путем вычитания ранее уплаченного задатка из общей суммы продажи.

В подготовленном расчетном счете должны быть четко указаны следующие сведения:

• Общая сумма продажи

• Уплаченный задаток

• Оставшийся баланс, который должен быть уплачен при передаче права собственности

• Валюта платежа

• Если оплата будет производиться в иностранной валюте, применяемый курс

• Банковский счет, на который будет произведен платеж

• Будет ли произведен дополнительный платеж при передаче ключей

В описании банковского перевода полезно указать адрес недвижимости, информацию о кадастровом участке или независимом разделе, а также указать, что платеж является суммой продажи.

10. Подготовьте безопасную платежную операцию

Необходимо обеспечить безопасный и синхронный переход суммы продажи с передачей права собственности.

С 1 декабря 2026 года, использование системы безопасных платежей станет обязательным. В этой системе сумма продажи удерживается на безопасном счете и передается продавцу после завершения передачи права собственности. Таким образом, снижаются риски, связанные с тем, что покупатель не сможет получить право собственности или продавец не сможет получить сумму продажи.

11. Осуществите передачу права собственности

В назначенный день встречи покупатель и продавец должны присутствовать в Управлении по регистрации прав собственности с удостоверениями личности.

Перед подписанием необходимо в последний раз проверить следующие сведения:

• Личные данные покупателя и продавца

• Номер кадастрового участка, сектора и независимого раздела

• Доля, продаваемая в собственности

• Характеристика недвижимости в свидетельстве о праве собственности

• Заявленная сумма продажи

• Записи и ограничения на праве собственности

• Условия оплаты

Продавец должен подписать свидетельство о праве собственности после подтверждения, что сумма продажи поступила на его счет или была застрахована через систему безопасных платежей.

После получения подписей сторон недвижимость регистрируется на имя покупателя.

12. Подпишите акт передачи ключей

Передача ключей может быть осуществлена в тот же день, что и передача права собственности. Однако, если стороны определили другую дату передачи, эта дата должна быть четко указана в протоколе задатка.

В акте передачи ключей должны содержаться следующие сведения:

• Дата передачи ключей

• Количество переданных ключей

• Показания счетчиков электроэнергии и воды

• Мебель и инвентарь, оставленные в доме

• Состояние взносов на содержание и общих расходов

• Договоры на электроснабжение, воду и интернет

• Состояние недвижимости на момент передачи

• Подтверждение полной оплаты суммы продажи

Совместная подпись акта обеими сторонами помогает предотвратить возможные споры о передаче и инвентаре после продажи.

13. Завершите постпродажные процедуры

После передачи права собственности продавец должен завершить некоторые процедуры:

• Запросить возврат премии за неиспользованный срок старого полиса DASK

• Уведомить управляющую компанию о смене владельца

• Закрыть или передать договоры на электроснабжение, воду и другие услуги

• Оплатить оставшиеся взносы и общие расходы

• Проверить, возникнет ли налог на прирост капитала от продажи

• Сохранить документы о праве собственности и банковские платежи

Если недвижимость была продана в течение определенного времени с момента приобретения, у продавца может возникнуть налог на прирост капитала. Полезно, чтобы этот вопрос проверил финансовый консультант после продажи.

Резюме процесса передачи права собственности после задатка

После получения задатка порядок действий в общем виде следующий:

Протокол задатка → Закрытие долгов перед муниципалитетом → Получение кадастровой оценки → Проверка записей о праве собственности → Полис DASK на имя покупателя → Заявка через Web Tapu → Оплата пошлин → Подготовка оставшейся суммы продажи → Безопасный платеж → Передача права собственности → Передача ключей → Уведомления после продажи

 

Часто задаваемые вопросы о продаже недвижимости

Что делать в первую очередь после получения задатка?

Задаток должен быть оформлен в письменном протоколе; общая сумма продажи, оставшийся баланс, дата передачи права собственности и дата передачи ключей должны быть четко указаны.

На чье имя должен быть полис DASK при передаче права собственности?

С 5 сентября 2026 года полис DASK должен быть оформлен на имя покупателя. Существующий полис продавца прекращает свое действие с передачей права собственности.

Долг по налогу на имущество муниципалитета должен быть закрыт?

Да. Долги по налогу на имущество за предыдущие периоды и текущий год должны быть проверены и закрыты до подачи заявки на регистрацию права собственности.

Может ли сумма продажи быть указана ниже кадастровой стоимости в свидетельстве о праве собственности?

Нет. Заявленная в свидетельстве о праве собственности сумма продажи не может быть ниже кадастровой стоимости. Необходимо заявить фактическую сумму продажи.

Когда система безопасных платежей станет обязательной?

Система безопасных платежей станет обязательной с 1 декабря 2026 года для сделок с недвижимостью. Система обеспечивает безопасный синхронный переход суммы продажи и передачи права собственности.

Порядок расчётов подробнее рассмотрен в нашем руководстве по передаче права собственности и оплате.

Дата обязательного применения системы безопасных расчётов уточнена с учётом сообщения Министерства торговли от 28 сентября 2026 года. Перед сделкой подтвердите действующий порядок в банке и регистрационном управлении.