Hausverkauf: Schritte von der Anzahlung bis zur Tapu-Übertragung

1. Kapora schriftlich dokumentieren

Die Kapora muss über die Bank bezahlt werden und es sollte ein schriftliches Kapora-Protokoll zwischen den Parteien erstellt werden. Wenn zuvor nur eine mündliche Vereinbarung getroffen wurde, müssen die Bedingungen vor dem Antrag auf Grundbuch unbedingt schriftlich festgehalten werden.

Im Protokoll sollten folgende Informationen enthalten sein:

• Die genaue Adresse und die Grundbuchinformationen der Immobilie

• Der gesamte Verkaufspreis

• Der gezahlte Kapora-Betrag

• Der verbleibende Verkaufssaldo

• Das Datum der Grundbuchübertragung

• Zahlungsmethode und Währung

• Das Datum der Schlüsselübergabe

• Möbel und Inventar, die im Verkauf enthalten sind

• Bedingungen, die im Falle des Rücktritts einer der Parteien gelten

Der Verkaufspreis und die Kapora sollten ausdrücklich in Türkischen Lira angegeben werden. In Ausnahmefällen, in denen ausländische Käufer oder im Ausland ansässige Parteien beteiligt sind und die Gesetzgebung den Abschluss von Verträgen in Fremdwährung erlaubt, sollten die Währung, der anzuwendende Kurs und das Kursdatum schriftlich festgelegt werden. Der offiziell im Grundbuchamt zu erklärende Verkaufspreis wird in jedem Fall in Türkischen Lira angegeben.

2. Schließen Sie die Grundsteuerverbindlichkeiten der Gemeinde ab

Die Grundsteuerverbindlichkeiten der Immobilie für vergangene Perioden und das laufende Jahr sollten über die Gemeinde überprüft werden. Im Falle von Verbindlichkeiten muss die Zahlung vor dem Antrag auf Grundbuch abgeschlossen werden.

Es sollte auch überprüft werden, ob die Informationen über den Eigentümer, die Adresse, die unabhängige Einheit und die Flächenmessung in den Gemeindedaten mit dem Grundbuch übereinstimmen. Bei Abweichungen sollten die notwendigen Korrekturen vorgenommen werden.

3. Holen Sie den Gemeinde-Richtwert

Der Immobilienbewertungswert für das Jahr, in dem der Verkauf stattfindet, auch bekannt als Gemeinde-Richtwert, sollte eingeholt oder über das Gemeindesystem verifiziert werden.

Der im Grundbuch angegebene Verkaufspreis darf nicht unter dem Gemeindegrundsteuerwert liegen. Es muss jedoch nicht nur der Gemeinde-Richtwert, sondern auch der tatsächlich vereinbarte Verkaufspreis der Parteien angegeben werden.

Die Grundbuchgebühr wird auf der Grundlage des im Grundbuch angegebenen Verkaufspreises berechnet.

4. Überprüfen Sie die Grundbuchaufzeichnungen

Vor dem Verkaufsantrag sollte das aktuelle Grundbuch überprüft werden, um festzustellen, ob es Einträge gibt, die den Verkaufsprozess der Immobilie beeinflussen könnten.

Insbesondere sollten folgende Einträge überprüft werden:

• Hypothek

• Pfändung

• Vorläufige Maßnahme

• Nutzungsrecht

• Familienheimvermerk

• Vermerk über Verkaufsversprechen

• Übergangs- oder Nutzungsrecht

• Andere Vermerke und Erklärungen

Wenn ein Eintrag vorhanden ist, der den Verkauf behindert, sollte die Beseitigung des Eintrags in Absprache mit der betreffenden Bank, Institution oder dem Berechtigten abgeschlossen werden.

Wenn die Immobilie anteilig ist, müssen alle Eigentümer an der Grundbuchtransaktion teilnehmen oder durch eine gültige Vollmacht vertreten werden.

5. Lassen Sie eine DASK-Police auf den Käufer ausstellen

Die obligatorische Erdbebenversicherung wurde am 5. September 2026 geändert. Nach der neuen Regelung endet die bestehende DASK-Police, die auf den Verkäufer ausgestellt ist, am Tag der Registrierung des Verkaufs im Grundbuch und wird nicht auf den Käufer übertragen.

Daher muss der Käufer vor der Grundbuchübertragung eine neue DASK-Police auf seinen Namen für die Immobilie abschließen. Das Grundbuchamt überprüft, ob eine gültige Police auf den Namen des Käufers vorhanden ist.

Der Verkäufer kann nach der Grundbuchübertragung die Rückerstattung der Prämien für die ungenutzten Tage der alten Police von der Versicherungsgesellschaft oder dem Agenten verlangen.

6. Bereiten Sie die erforderlichen Dokumente für den Grundbuchverkauf vor

Vor dem Web-Grundbuchantrag sollten im Allgemeinen die folgenden Dokumente und Informationen vorbereitet werden:

• Identitätsdokumente des Käufers und Verkäufers

• Grundbuchurkunde oder Informationen zur Immobilie

• Informationen zum Gemeinde-Richtwert

• DASK-Police, die auf den Käufer ausgestellt ist

• Aktuelle Telefonnummern der Parteien

• Verkaufspreis und Zahlungsinformationen

• Gegebenenfalls notarielle Vollmacht

Wenn die Transaktion durch einen Bevollmächtigten durchgeführt wird, sollte die Vollmacht eine ausdrückliche Ermächtigung zum Verkauf der Immobilie enthalten. Wenn der Bevollmächtigte auch den Verkaufspreis einziehen wird, sollte zusätzlich überprüft werden, ob die Vollmacht diese Ermächtigung umfasst.

Wenn eine der Parteien ausländisch ist, sollten der Reisepass, die türkische Steueridentifikationsnummer, ein vereidigter Übersetzer und andere Dokumente, die je nach Art der Transaktion erforderlich sein könnten, im Voraus vorbereitet werden.

7. Stellen Sie einen Verkaufsantrag über das Web-Grundbuch

Der Verkaufsantrag kann vom Verkäufer oder seinem bevollmächtigten Vertreter über das Web-Grundbuch-System gestellt werden.

Im Antrag sollten folgende Informationen vollständig eingegeben werden:

• Die zu verkaufende Immobilie

• Die Identitätsinformationen des Käufers

• Der tatsächliche Verkaufspreis

• Die Kontaktdaten der Parteien

• Gegebenenfalls Vollmacht und zusätzliche Dokumente

• Das Grundbuchamt, an das der Antrag gesendet wird

Das Grundbuchamt prüft den Antrag und kontrolliert, ob fehlende Dokumente oder ein Hindernis für den Verkauf vorliegen. Wenn der Antrag als geeignet erachtet wird, werden die Gebühren, die Rücklage und die Termininformationen den Parteien per SMS zugesendet.

8. Zahlen Sie die Grundbuchgebühr und die Rücklage

Die Grundbuchgebühr wird auf der Grundlage des im Grundbuch angegebenen Verkaufspreises berechnet.

Nach der gesetzlichen Verteilung:

• Der Käufer zahlt 2 % des Verkaufspreises,

• Der Verkäufer zahlt 2 % des Verkaufspreises

Die Gesamtsumme der Grundbuchgebühr beträgt 4 % des Verkaufspreises. Die Parteien können untereinander vereinbaren, dass diese Kosten unterschiedlich aufgeteilt werden.

Zusätzlich zur Grundbuchgebühr wird auch eine Rücklagegebühr gezahlt. Die Zahlungen sollten unter Verwendung der offiziellen Abrechnungsinformationen, die vom Grundbuchamt gesendet werden, erfolgen.

9. Berechnen Sie den verbleibenden Verkaufssaldo

Vom Gesamtverkaufspreis sollte der zuvor gezahlte Kapora abgezogen werden, um den bei der Grundbuchübertragung zu zahlenden Saldo zu ermitteln.

Im zu erstellenden Zahlungsbericht sollten folgende Informationen klar angegeben werden:

• Der Gesamtverkaufspreis

• Der gezahlte Kapora

• Der bei der Grundbuchübertragung zu zahlende Saldo

• Zahlungswährung

• Wenn die Zahlung in Fremdwährung erfolgt, der anzuwendende Kurs

• Das Bankkonto, auf das die Zahlung erfolgen soll

• Ob bei der Schlüsselübergabe zusätzlich eine Zahlung erfolgt

Es ist hilfreich, in der Beschreibung der Banküberweisung die Adresse der Immobilie, die Parzelle oder die Informationen zur unabhängigen Einheit sowie den Hinweis, dass die Zahlung den Verkaufspreis betrifft, anzugeben.

10. Bereiten Sie die sichere Zahlungsabwicklung vor

Der Verkaufspreis sollte gleichzeitig und sicher mit der Grundbuchübertragung übergeben werden.

Ab dem 1. Oktober 2026 wird die Nutzung des sicheren Zahlungssystems obligatorisch sein. In diesem System wird der Verkaufspreis auf einem sicheren Konto gehalten und nach Abschluss der Grundbuchübertragung an den Verkäufer überwiesen. Dadurch sollen Risiken wie die Nichterlangung des Grundbuchs durch den Käufer oder die Unfähigkeit des Verkäufers, den Verkaufspreis zu erhalten, verringert werden.

11. Führen Sie die Grundbuchübertragung durch

Am festgelegten Termin müssen Käufer und Verkäufer mit ihren Identitätsdokumenten im Grundbuchamt anwesend sein.

Vor der Unterschrift sollten die folgenden Informationen ein letztes Mal überprüft werden:

• Die Identitätsinformationen von Käufer und Verkäufer

• Parzelle, Flurstück und unabhängige Einheitsnummer

• Der Verkaufsanteil

• Die Art der Immobilie im Grundbuch

• Der erklärte Verkaufspreis

• Vermerke und Einschränkungen im Grundbuch

• Zahlungsbedingungen

Der Verkäufer sollte das Grundbuchdokument unterschreiben, nachdem er bestätigt hat, dass der Verkaufspreis auf sein Konto überwiesen wurde oder über das sichere Zahlungssystem gesichert ist.

Mit der Unterschrift der Parteien wird die Immobilie auf den Namen des Käufers eingetragen.

12. Unterschreiben Sie das Übergabeprotokoll

Die Grundbuchübertragung und die Schlüsselübergabe können am selben Datum erfolgen. Wenn die Parteien jedoch ein anderes Übergabedatum festgelegt haben, sollte dieses Datum im Kapora-Protokoll klar angegeben werden.

Im Übergabeprotokoll sollten folgende Informationen enthalten sein:

• Das Datum der Schlüsselübergabe

• Die Anzahl der übergebenen Schlüssel

• Die Werte der Strom- und Wasserzähler

• Möbel und Inventar, die im Haus gelassen wurden

• Status der Hausgeld- und Gemeinschaftskosten

• Strom-, Wasser- und Internetabonnements

• Der Zustand der Immobilie bei der Übergabe

• Dass der Verkaufspreis vollständig eingezogen wurde

Die gemeinsame Unterschrift des Protokolls durch Käufer und Verkäufer hilft, mögliche Streitigkeiten über die Übergabe und das Inventar nach dem Verkauf zu vermeiden.

13. Schließen Sie die Nachverkaufsprozesse ab

Nach der Grundbuchübertragung gibt es einige Prozesse, die der Verkäufer abschließen muss:

• Rückerstattung der Prämien für die ungenutzte Dauer der alten DASK-Police beantragen

• Die Eigentumsänderung der Hausverwaltung mitteilen

• Strom-, Wasser- und andere Abonnements kündigen oder übertragen

• Offene Hausgeld- und Gemeinschaftskosten bezahlen

• Überprüfen lassen, ob der Verkauf eine Wertzuwachssteuer auslöst

• Die Grundbuch- und Bankzahlungsbelege aufbewahren

Wenn die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Erwerbsdatum verkauft wird, kann aus Sicht des Verkäufers eine Wertzuwachssteuer anfallen. Es ist ratsam, dass dieser Umstand nach dem Verkauf von einem Steuerberater überprüft wird.

Zusammenfassung des Grundbuchprozesses nach der Kapora

Nach Erhalt der Kapora ist der Ablauf im Allgemeinen wie folgt:

Kapora-Protokoll → Schließen der Gemeindeverbindlichkeiten → Einholen des Richtwerts → Überprüfung der Grundbuchaufzeichnungen → DASK auf den Käufer → Web-Grundbuchantrag → Zahlung der Gebühren → Vorbereitung des verbleibenden Verkaufspreises → Sichere Zahlung → Grundbuchübertragung → Schlüsselübergabe → Nachverkaufsbenachrichtigungen

 

Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf

Was sollte als Erstes nach Erhalt der Kapora getan werden?

Die Kapora sollte in einem schriftlichen Protokoll festgehalten werden; der gesamte Verkaufspreis, der verbleibende Saldo, das Datum der Grundbuchübertragung und das Datum der Schlüsselübergabe sollten klar festgelegt werden.

Auf wessen Namen sollte die DASK-Police bei der Grundbuchübertragung ausgestellt werden?

Ab dem 5. September 2026 sollte die DASK-Police auf den Namen des Käufers ausgestellt werden. Die bestehende Police des Verkäufers endet mit der Grundbuchübertragung.

Sollte die Grundsteuerverbindlichkeit der Gemeinde beglichen werden?

Ja. Die Grundsteuerverbindlichkeiten der Immobilie für vergangene Perioden und das laufende Jahr sollten überprüft und vor dem Antrag auf Grundbuch beglichen werden.

Kann der Verkaufspreis im Grundbuch unter dem Richtwert angegeben werden?

Nein. Der im Grundbuch angegebene Verkaufspreis darf nicht unter dem Gemeindegrundsteuerwert liegen. Der tatsächliche Verkaufspreis muss in der Transaktion angegeben werden.

Wann wird das sichere Zahlungssystem obligatorisch sein?

Das sichere Zahlungssystem wird ab dem 1. Oktober 2026 für Immobilienverkäufe obligatorisch sein. Das System gewährleistet, dass der Verkaufspreis und die Grundbuchübertragung sicher und gleichzeitig erfolgen.