Ev Satışında Kapora Sonrası Tapu Devri İçin Yapılması Gerekenler?

1. Kapora Ödemesini Yazılı Olarak Belgelendirin

Kapora banka üzerinden ödenmeli ve taraflar arasında yazılı bir kapora protokolü hazırlanmalıdır. Daha önce yalnızca sözlü anlaşma yapıldıysa tapu başvurusundan önce şartlar mutlaka yazılı hale getirilmelidir.

Protokolde şu bilgiler bulunmalıdır:

• Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri

• Toplam satış bedeli

• Ödenen kapora miktarı

• Kalan satış bakiyesi

• Tapu devir tarihi

• Ödeme yöntemi ve para birimi

• Anahtar teslim tarihi

• Satışa dâhil mobilya ve demirbaşlar

• Taraflardan birinin vazgeçmesi halinde uygulanacak şartlar

Satış bedeli ve kapora Türk lirası olarak açıkça belirtilmelidir. Mevzuatın dövizle sözleşmeye izin verdiği yabancı alıcı veya yurt dışında yerleşik tarafların bulunduğu istisnai işlemlerde ise para birimi, uygulanacak kur ve kur tarihi yazılı olarak belirlenmelidir. Tapu Müdürlüğünde beyan edilecek resmî satış bedeli her durumda Türk lirası üzerinden gösterilir.

2. Belediye Emlak Vergisi Borçlarını Kapatın

Taşınmazın geçmiş dönem ve mevcut yıl emlak vergisi borçları belediye üzerinden kontrol edilmelidir. Borç bulunması halinde tapu başvurusundan önce ödeme tamamlanmalıdır.

Belediye kayıtlarındaki malik, adres, bağımsız bölüm ve yüzölçümü bilgilerinin tapuyla uyumlu olup olmadığı da kontrol edilmelidir. Bilgiler arasında farklılık varsa gerekli düzeltmeler yapılmalıdır.

3. Belediye Rayiç Değerini Alın

Satışın yapılacağı yıla ait emlak beyan değeri, diğer adıyla belediye rayiç değeri, alınmalı veya belediye sistemi üzerinden doğrulanmalıdır.

Tapuda bildirilen satış bedeli, belediye emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Ancak yalnızca belediye rayiç değerinin değil, tarafların anlaştığı gerçek satış bedelinin beyan edilmesi gerekir.

Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır.

4. Tapu Kayıtlarını Kontrol Edin

Satış başvurusundan önce güncel tapu kaydı incelenerek taşınmaz üzerinde satış işlemini etkileyebilecek bir kayıt bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Özellikle şu kayıtlar incelenmelidir:

• İpotek

• Haciz

• İhtiyati tedbir

• İntifa hakkı

• Aile konutu şerhi

• Satış vaadi şerhi

• Geçiş veya kullanım hakkı

• Diğer şerh ve beyanlar

Satışa engel bir kayıt bulunuyorsa ilgili banka, kurum veya hak sahibiyle görüşülerek kaldırma işlemi tamamlanmalıdır.

Taşınmaz hisseliyse satışı gerçekleştirecek bütün maliklerin tapu işlemine katılması veya geçerli bir vekâletnameyle temsil edilmesi gerekir.

5. Alıcı Adına DASK Poliçesi Düzenletin

Zorunlu Deprem Sigortası uygulaması 5 Eylül 2026 tarihinde değişmiştir. Yeni düzenlemeye göre satıcı adına bulunan mevcut DASK poliçesi, tapuda satışın tescil edildiği gün sona erer ve alıcıya devredilmez.

Bu nedenle alıcı, tapu devrinden önce taşınmaz için kendi adına yeni bir DASK poliçesi yaptırmalıdır. Tapu Müdürlüğü, alıcı adına geçerli bir poliçe bulunup bulunmadığını kontrol eder.

Satıcı ise tapu devrinden sonra eski poliçenin kullanılmayan günlerine ait prim iadesini sigorta şirketinden veya acentesinden talep edebilir.

6. Tapu Satışı İçin Gerekli Belgeleri Hazırlayın

Web Tapu başvurusundan önce genel olarak aşağıdaki belgeler ve bilgiler hazırlanmalıdır:

• Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri

• Tapu senedi veya taşınmaz bilgileri

• Belediye rayiç değer bilgisi

• Alıcı adına düzenlenen DASK poliçesi

• Tarafların güncel telefon numaraları

• Satış bedeli ve ödeme bilgileri

• Varsa noter vekâletnamesi

İşlem vekâleten gerçekleştirilecekse vekâletnamede taşınmazın satışına ilişkin açık yetki bulunmalıdır. Vekil satış bedelini de tahsil edecekse vekâletnamenin bu yetkiyi kapsayıp kapsamadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Taraflardan biri yabancıysa pasaport, Türkiye vergi numarası, yeminli tercüman ve işlemin niteliğine göre istenebilecek diğer belgeler önceden hazırlanmalıdır.

7. Web Tapu Üzerinden Satış Başvurusu Yapın

Satış başvurusu, satıcı veya yetkili temsilcisi tarafından Web Tapu sistemi üzerinden yapılabilir.

Başvuruda şu bilgiler eksiksiz girilmelidir:

• Satılacak taşınmaz

• Alıcının kimlik bilgileri

• Gerçek satış bedeli

• Tarafların iletişim bilgileri

• Varsa vekâletname ve ek belgeler

• Başvurunun gönderileceği Tapu Müdürlüğü

Tapu Müdürlüğü başvuruyu inceleyerek eksik belge veya satışa engel bir durum bulunup bulunmadığını kontrol eder. Başvuru uygun bulunduğunda harç, döner sermaye ve randevu bilgileri taraflara SMS ile gönderilir.

8. Tapu Harcı ve Döner Sermaye Bedelini Ödeyin

Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Yasal dağılıma göre:

• Alıcı satış bedelinin yüzde 2’si,

• Satıcı satış bedelinin yüzde 2’si

oranında tapu harcı öder. Toplam tapu harcı satış bedelinin yüzde 4’üdür. Taraflar, kendi aralarında bu masrafın farklı şekilde paylaşılmasını kararlaştırabilir.

Tapu harcına ek olarak döner sermaye hizmet bedeli de ödenir. Ödemeler, Tapu Müdürlüğünün gönderdiği resmî tahakkuk bilgileri kullanılarak yapılmalıdır.

9. Kalan Satış Bakiyesini Hesaplayın

Toplam satış bedelinden daha önce ödenen kapora düşülerek tapu devrinde ödenecek bakiye netleştirilmelidir.

Hazırlanacak ödeme hesabında şu bilgiler açıkça gösterilmelidir:

• Toplam satış bedeli

• Ödenen kapora

• Tapu devrinde ödenecek bakiye

• Ödeme para birimi

• Dövizle ödeme yapılacaksa uygulanacak kur

• Ödemenin yapılacağı banka hesabı

• Anahtar tesliminde ayrıca ödeme yapılıp yapılmayacağı

Banka transferinin açıklamasına taşınmazın adresi, ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgisi ile ödemenin satış bedeli olduğunun yazılması faydalıdır.

10. Güvenli Ödeme İşlemini Hazırlayın

Satış bedelinin tapu devriyle eş zamanlı ve güvenli şekilde el değiştirmesi sağlanmalıdır.

1 Ekim 2026 tarihinden itibaren, Güvenli Ödeme Sisteminin kullanılması zorunlu olacaktır. Bu sistemde satış bedeli güvenli hesapta bekletilir ve tapu devri tamamlandığında satıcıya aktarılır. Böylece alıcının tapuyu alamaması veya satıcının satış bedelini tahsil edememesi gibi risklerin azaltılması amaçlanır.

11. Tapu Devrini Gerçekleştirin

Belirlenen randevu tarihinde alıcı ve satıcı kimlik belgeleriyle Tapu Müdürlüğünde hazır bulunmalıdır.

İmza öncesinde aşağıdaki bilgiler son kez kontrol edilmelidir:

• Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri

• Ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası

• Satılan hisse oranı

• Taşınmazın tapudaki niteliği

• Beyan edilen satış bedeli

• Tapu üzerindeki şerh ve kısıtlamalar

• Ödeme şartları

Satıcı, satış bedelinin hesabına geçtiğini veya Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden güvenceye alındığını doğruladıktan sonra tapu belgesini imzalamalıdır.

Tarafların imzalarının alınmasıyla taşınmaz alıcı adına tescil edilir.

12. Anahtar Teslim Tutanağını İmzalayın

Tapu devri ile anahtar teslimi aynı tarihte yapılabilir. Ancak taraflar farklı bir teslim tarihi belirlediyse bu tarih kapora protokolünde açıkça yazılmalıdır.

Anahtar teslim tutanağında şu bilgiler bulunmalıdır:

• Anahtar teslim tarihi

• Teslim edilen anahtar sayısı

• Elektrik ve su sayaç değerleri

• Evde bırakılan mobilya ve demirbaşlar

• Site aidatı ve ortak gider durumu

• Elektrik, su ve internet abonelikleri

• Taşınmazın teslim sırasındaki durumu

• Satış bedelinin tamamen tahsil edildiği

Tutanağın alıcı ve satıcı tarafından birlikte imzalanması, satıştan sonra çıkabilecek teslim ve demirbaş uyuşmazlıklarının önlenmesine yardımcı olur.

13. Satış Sonrası İşlemleri Tamamlayın

Tapu devrinden sonra satıcının tamamlaması gereken bazı işlemler bulunur:

• Eski DASK poliçesinin kullanılmayan süresi için prim iadesi istemek

• Site yönetimine mülkiyet değişikliğini bildirmek

• Elektrik, su ve diğer abonelikleri kapatmak veya devretmek

• Kalan aidat ve ortak giderleri ödemek

• Satışın değer artış kazancı vergisi doğurup doğurmadığını kontrol ettirmek

• Tapu ve banka ödeme belgelerini saklamak

Taşınmaz edinme tarihinden itibaren belirli bir süre içinde satılmışsa satıcı açısından değer artış kazancı vergisi doğabilir. Satış sonrasında bu durumun mali müşavir tarafından kontrol edilmesi faydalıdır.

Kapora Sonrası Tapu Sürecinin Özeti

Kapora alındıktan sonra işlem sırası genel olarak şöyledir:

Kapora protokolü → Belediye borçlarının kapatılması → Rayiç değerin alınması → Tapu kayıtlarının kontrolü → Alıcı adına DASK → Web Tapu başvurusu → Harçların ödenmesi → Kalan satış bedelinin hazırlanması → Güvenli ödeme → Tapu devri → Anahtar teslimi → Satış sonrası bildirimler

 

Ev Satışında Sıkça Sorulan Sorular

Kapora alındıktan sonra ilk olarak ne yapılmalıdır?

Kapora yazılı bir protokole bağlanmalı; toplam satış bedeli, kalan bakiye, tapu devri ve anahtar teslim tarihleri açıkça belirlenmelidir.

Tapu devrinde DASK kimin adına olmalıdır?

5 Eylül 2026’dan itibaren DASK poliçesi alıcı adına düzenlenmelidir. Satıcının mevcut poliçesi tapu devriyle birlikte sona erer.

Belediye emlak vergisi borcu kapatılmalı mıdır?

Evet. Taşınmazın geçmiş dönem ve mevcut yıl emlak vergisi borçları kontrol edilmeli ve tapu başvurusundan önce kapatılmalıdır.

Tapuda satış bedeli rayiç değerden düşük gösterilebilir mi?

Hayır. Tapuda bildirilen satış bedeli belediye emlak vergisi değerinden düşük olamaz. İşlemde gerçek satış bedelinin beyan edilmesi gerekir.

Güvenli Ödeme Sistemi ne zaman zorunlu olacaktır?

Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi 1 Ekim 2026’dan itibaren zorunlu olacaktır. Sistem, satış bedeli ile tapu devrinin güvenli şekilde eş zamanlı gerçekleşmesini sağlar.